建物を壊して土地だけ売却したいが解体費の予算がない。
不動産（家・土地）を相続したが、税金の負担が大変。
空家・空地を所有しているが郡山に在住していないので管理できない。
借地上の住宅を相続したが維持管理が大変。
そのお悩み、放置すると
不動産が負動産に変わるかも！
・相続で引き継ごうとしても誰も貰い手がいない。
・利用価値がなく、売れない。
・そのまま放置しておいても固定資産税がかかるだけ。
・雑草や植木が大きくなって近所からクレームがきた。
・ごみを捨てられた。
・浮浪者が寝泊まりしていた。
お宝であったはずの不動産が「負の財産」と言われ、ここから最近よく負動産ということばが聞かれるようになりました。
「自分では持っていたくないので自治体に寄付します」という申し出も増えていると聞きますが、よほどのことがな限り自治体でも受け取ってくれません。
「ただでもらえるんだから、自治体も喜んでくれるでしょ」と思うのは間違いです。
そんなあなたに
空家・空地を放置されているのなら、ぜひ郡山空家お任せ隊にご相談ください。
あなたの状況に合わせた、空家・空地対策をご提案致します！
郡山空家お任せ隊は、郡山で1993年創業の不動産業を営む
株式会社コミットメントが運営する空家相続でお困りの方のお悩み解決を目指す相談サービスです。
豊富な実績をもとに、お困りの皆さまのお役に立てるご提案をいたします。
相談・提案は一切無料です。
お客様へ３つのお約束
これまで、このような相談にお応えしてきました
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Aさんは東京在住で親が居住していた築40年以上の住宅を相続した。他の不動産業者に売却の仲介を依頼していたがなかなか売れないので弊社にも仲介の依頼がきた。 弊社はネットで見つけたとのこと。平屋の住宅だったが、建物の傷みが激しく、シロアリの被害もあり、又物件が行き止まりの奥にあり道路が隣家と共有道路で３ｍの為、再建築できないことが判明。 （建築した同時はこの幅の道路で良かったが、建築基準法が変わり再建築には４ｍ必要になった）道路の幅を広げることができない状況でもあった。
Aさんは現状で売りたい、リノベーションしてもいくらかかるか分からないし、かけても思った値段で売れるかどうかも分からない、リノベーションして賃貸に出すのは面倒、等ということで現状で売りに出した。 立地条件は良好だったため何件か問い合わせがきたが、買い手は見つからなかった。 半年くらい経ってＡさんが「もうこれ以上待っても埒が明かないようなので、御社でいくらでもいいから引き受けてほしい」との依頼があり 、道路の件で再建築不可はもちろんのこと境界が不明なこと、下水道の引き込みがまだされていないことなどすべて承知して瑕疵担保責任は無で買い受けた。
契約が終わるとＡさんはホットした表情で「これで楽になりました」と言ってくれたのが印象的だった。この物件をフルリノベーションして大手銀行に社宅として賃貸契約した。現在も賃貸中。悪いところはすべて直しているので入居者からの苦情もなく、設備の不具合もなし。
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・相続した借地権付住宅を購入して欲しいとの申し出があり購入。このようなケースの場合、一般の人は購入を避ける場合が多い。理由としては借地上の住宅は土地の所有権がないのと毎年地主に借地料を支払わなければならないことが挙げられる。
しかし弊社としては土地を購入しない分、コストがトータルで抑えられるため、購入を検討した。
このケースは不動産仲介業者が「なかなか売れないので、御社で購入して欲しい」と持ち込んできたので金額交渉して買い受けた。建物にそれほど損傷はなく、ある程度のリノベーションを行い現在賃貸している。
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・Ａさんは相続で借地上の住宅を所有した。1931年築の建物なので価値はゼロ。Aさんは取り壊して地主に土地を返すしかないと解体をしようとしていた矢先、たまたま物件近くの知人との立ち話でAさんのことを耳にした。
すぐにＡさん宅に行き、解体を少し待ってもらい、その住宅を見せてもらった。庭木も茫々で建物も酷い状態だったが、何とかなると思いＡさんに交渉。
Aさんは弊社に解体費用の半額を支払い、建物を無償で譲渡することで承諾。Ａさんとすれば解体費用の半分を支出しても引き受けてくれるなら、当然解体するより安く済むし不動産業者が引き受けてくれるなら後々面倒なこともないという思いもあったようだ。
それから地主を調べたところ何と9人。それも相続の登記をしていないので現在は子孫が地代を受け取っている。9人の子孫は交流があり仲がいい。
9人の代表に皆さんを集めてもらい、今後地代は弊社が支払うことで了承を得て、Ａさんから建物と解体費用の半分を受け取った。地主は引き続き地代が入り、Aさんは予定の半額で済んだので両方から喜ばれた。
その後庭も整地してフルリノベーション。リノベーション中に借り手が見つかり現在賃貸中。
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・これは全くレアなケースで一度だけ。しっかりした信頼関係があったからできたケース。Aさんは相続した住宅を売却したくないが、管理が大変。リノベーションして貸したいが、予算がない。
ということで弊社が無償で借り受け、弊社の資金でリノベーションを行い賃貸。家賃収入で回収した後、借り主はそのままでAさんに物件を返した。Aさんはリスクゼロ。現在は弊社が管理しており管理料を差し引かれるがはAさんは家賃収入がある状況。
万一リノベーション費用を回収できない場合や途中で所有者が売却した場合のリスクを負っての決断だったが、結果的に喜んでもらえたので良かったかなと。この経験から同じような悩みを持っている空き家の所有者がいる場合、信頼できる方なら今後も考えてもいいと思っている。
又、今回は回収するまで使用貸借契約をしたが、もし毎月家賃が欲しいという所有者の方がいたなら、現状で弊社が借りて毎月家賃を払い、弊社でリノベーションして転貸させてもらうという方法あるのでご相談下さい。（状況によってお断りするケースもあります）
- 上記のストーリーをお読み頂いた通り、空家・空地の活用には様々なケースが発生します。
- 郡山空家お任せ隊では、お客様の時間と手間の負担を少しでも軽くできるよう、無料の相談窓口を設けています。お気軽にご相談ください。
下記内容のご相談に対応可能です
①空家の管理（草刈・空気の入れ替え等）
②空家をリノベーションして賃貸する提案
③空家の買い取り
④空家の解体請負
⑤空家の売却仲介
⑥空家を解体後更地にしての土地の売却仲介
⑦借地上の空家を相続した場合の手続き
の仕方や売却、賃貸、地主との交渉
⑧借地で貸している土地を相続した場合の手続きや借り手との交渉等
⑨何らかの理由で再建築できない空家の再生提案
⑩空地・空家の有効利用活用方法の提案
⑪相続をはじめ不動産に関する一般相談
⑫不動産が負動産にならない提案
⑬その他不動産に関するご相談全般
お客様の声
- 解体して土地だけで売ろうと考えていた住宅をフルリノベーションして貸家にしたケース
- 母が亡くなり住んでいた住宅（以下本物件）を1年位前に相続しました。解体して土地だけで売ろうと考えていたのですが…
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１ このサービスを使う前にどういうことで悩んでいましたか？
母が亡くなり住んでいた住宅（以下本物件）を1年位前に相続しました。
解体して土地だけで売ろうと考えていたのですが、解体業者も分からず、売却するにもどうすればいいのか、誰にどこに相談していいかも分からず、どうしたものか悩んでいました。２ どういう経緯で本サービスを知りましたか？
たまたま叔母に何気なく話をしたら叔母の所有しているアパートを管理してもらっている不動産屋さんが御社だったので、叔母に紹介してもらい物件の調査してもらいました。
３ 調査の結果はどうでしたか？
本物件が突き当りの奥にあったのですが
① 本物件までの道路が母の購入した時の売主（Ａさん）所有の土地になっていた
② 本物件までの道路が狭く建替えする場合は現在道路沿いに建っている住宅（甲住宅）の建替えの時にセットバックが必要になり、甲住宅所有者の承諾書が必要になる
③ 甲住宅の雨排水管が本物件の敷地を通っている
④ 甲住宅とは別に西側の住宅の雨水が本物件の敷地に流れている
⑤ 北側の擁壁が震災の影響でクラックが入っていて補修が必要というような調査結果の報告を受けました。
①については私がＡさんを知っていたので、道路の一部を譲って欲しいと打診したのですが、良い返事をもらえませんでした。従って②の甲住宅の所有者にはセットバックの承諾書の話はしていません。４ どんな提案をしてもらえましたか？
① 解体して更地にしても道路が狭く建築許可が下りない土地なので査定はゼロ
② 道路が狭いといっても普通自家用車は通行できる
③ 敷地が約160坪と広い
④ 建物は平屋で約20坪 建築1972年（昭和47）
以上を踏まえフルリノベーションして貸家にしましょうとの提案をいただきました。正直庭の草が茫々で大きな柿の木やその他の木々がありとても貸家にできるイメージが湧きませんでした。悩みましたが、解体して更地にしても売却できなければ草木の管理だけでも大変なので、御社にすべて任せることにしました。５ 任せることにしてその後の説明はどういうものでしたか？
まず概算の見積金額を出してもらい、下記の説明を受けました。
① 間取りが大きく変わること
② 入居者募集の際の家賃等の入居の条件、管理してもらうための管理料等。
③ 家賃に料金加算してペット可にすれば入居者が見つかり易いこと
④ ②と③により手元に入る金額
⑤ 入居者の募集に際しては保証会社の審査を通すので家賃の滞納のリスクはほとんどないこと
⑥ いつ入居者が決まるか分からないリスク
⑦ 万一入居者が決まらない場合、予定家賃より下げなければいけないリスク６ リノベーションして出来上がりはどうでしたか？
アンペア数を上げる為に電柱の入れ替え等の予定の見積より多少出費が多くなりましたが、全く見違えるようになりびっくりしました。 サッシをペアにし、畳をフローリングに替え、ダウンライトや浴室乾燥機付きのユニットバス等今風の設備にしますとの一通りの説明は受けていたのですが、 私自身が住みたいくらい嬉しくなりました。又気になっていた外廻りも木の伐採、伐根して砕石を敷いて綺麗になっていて出来上がりにとても満足しています。
７ 結果としてどうなりましたか？
ペット可にして募集したこともあり、入居者がすぐに決まりました。入居者が外国人とは驚きましたが、今は毎月家賃収入があるので助かっています。肩の荷が降りてホットしています。
8 今後このサービスを考えている方にメッセージをお願いします
やはり気になるのはお金の面でしょう。ある程度の出費の覚悟は必要だと思います。
御社に現状で借り上げてもらい、御社がリノベーションするという提案も頂きました。選択肢としてそう方法もあるのかと思いましたが、私は自費でリノベーションをお願いしました。
いずれにせよ、相談は無料なのできちんとした説明を聞いて自分で納得してからお願いした方でいいでしょうね。私もいくら叔母の紹介とはいえ最初は不動産屋に少し抵抗があって正直おっかなびっくりで、自分で納得しなければ断るつもりでいました。 相続で所有した住宅がこのような形で再生できるとは思っていなかったので、お任せして本当に良かったと思っています。自分達で考えても堂々巡りになるでしょうから是非相談してみることをお薦めします。
よくある質問
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A 下記のような業務を行っています
①空き家の管理（草刈・空気の入れ替え等）
②空き家をリノベーションして賃貸する提案
③空き家の買い取り
④空き家の解体請負
⑤空き家の売却仲介
⑥空き家を解体後更地にしての土地の売却仲介
⑦借地上の空き家を相続した場合の手続きの仕方や売却、賃貸、地主との交渉等
⑧借地で貸している土地を相続した場合の手続きや借り手との交渉等
⑨何らかの理由で再建築できない空き家の再生提案
⑩空地・空き家の有効利用活用方法の提案
⑪相続をはじめ不動産に関する一般相談
⑫不動産が負動産にならない提案
⑬その他不動産に関するご相談全般
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A
一昔前までは不動産＝お宝・財産でした。今は違います。相続で引き継ごうとしても誰も貰い手がいない。 利用価値がなく、売れない。そのまま放置しておいても固定資産税がかかるだけ。雑草や植木が大きくなって近所からクレームがきたり、ゴミを捨てられたり。中には浮浪者が寝泊まりしていたり、たまり場になっていたケースも。 お宝であったはずの不動産が「負の財産」と言われ、ここから最近よく負動産ということばが聞かれるようになりました。 「自分では持っていたくないので自治体に寄付します」という申し出も増えているとも聞きますが、よほどのことがない限り自治体でも受け取ってくれません。「ただでもらえるんだから、自治体も喜んでくれるでしょ」と思うのは間違いです。
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A
①生前に処分することを検討
②相続人が不動産を売却しやすくしておく
③被相続人対象者や相続人で元気なうちに話合いをしておく（病に伏せってからでは話づらい）
④生前贈与を検討
⑤現在の不動産をどう使うか検討
・自分の代では不動産を運用していたとしても、いずれその不動産は相続されます。その時相続人が同じように運用したいと考えるとは限りません。
自分のマイホームが子供や孫世代が同じように住むとは限りません。よく話し合い自分で自分の財産に決着をつけておくことも大事でしょう。
今や、不動産でもらうより現金でもらったほうが子供達や孫が集まってくれます。いいも悪いもこれが世情です。不動産は手に入れた、後の処分は子や孫にお任せ、ではいけない時代なのです。
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A
①登記簿のチェック
②権利証、識別情報のチェックと保管場所
・相続が発生した場合、書類がどこにあるか分からず困ることがよくあります。被相続人だけが保管場所を知っている状況にしておかない方が賢明です。
③現在所有の不動産を自分が購入した場合：購入時の契約書関係一式
④現在所有している不動産を自分が相続で所有している場合
・どのような経緯でその不動産が被相続人の所有になったか
・被相続人が購入した場合：購入時の契約書関係一式
・被相続人が代々相続していた場合：所有した経緯が分かる書類があるか
⑤抵当権が付いているかどうかのチェック
・ローンの支払いが終わっているのに抵当権が付いている場合もあります。登記簿で自分の不動産に何らかの権利が付いていたらきちんと抹消しておきましょう。 抹消は所有者でもできますが、司法書士が専門です。郡山空き家お任せ隊では無料の相談窓口を設けていますので、お気軽にご相談ください。
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A
負動産になってしまったら「捨てる覚悟」が必要です。
①ただ同然の価格で売却する
②自治体に寄付する
③相続時に放棄する
①について
不要な不動産を処分するには、利益を捨て相手の言い値で引き取ってもらうことです。高く売りたいのは山々ですが、そうこうしているうちに値段を下げても売れなくなることがままあります。 負担に感じているなら、安いと思っても思い切って早く手放す決断をすることも必要です。但し、無償でも引き受け手がいないという物件もあります。 実例 Aさんが争続になってしまい、散々揉めて裁判までして、被相続人の土地を揉めたきょうだいと所有権を共有にしました。Aさんはその持分の所有権を売却したいと相談に来ました。隣地が遠い親戚のBさんなので、その親戚に購入してほしいが、疎遠になっているので弊社に親戚と交渉して欲しいとの依頼でした。せめて裁判に要した費用位は売却代金として欲しいとのことでしたが、現地を確認して総合的に考えた結果、無償で譲渡する気があるなら引き受けますと言いました。 Aさんもほとほと嫌気が差していたので無償譲渡でもいいと了承してくれたのでBさんと交渉。案の定Bさんは「有償ならいらない、ただならまぁいいか」というような感じで、無償で引き受けを承諾。Aさんはこの件で何年も悶々として、気が重い日を送ったがこれで気が楽になったと喜んでくれました。
②について
自治体によっては、新たな道路開通や公共施設を新設する予定地に該当地があれば寄贈を受けてくれる場合もありますが（もっともこういう時は自治体に売却した方がいいですが）他の質問でも答えたようにそれ以外は断られます。 固定資産税は自治体にとって貴重な財源ですから、寄付を受けると固定資産税の減少に繋がります。ましてや必要のない不動産を自治体が所有したら管理する手間やコストが増えるので、財源がいくらあっても足りなくなります。
③相続放棄について
いらない不動産を所有して困っている人は「相続した結果」という方がほとんどです。残念ながら相続放棄は相続する前にしか使えません。相続したあとではできないのです。相続の放棄は一部の財産だけいらないということはできません。不動産だけを放棄して現金を相続するといったことは認められていないのです。
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A
相続の手続きは、財産の内容や相続人の状況によって異なります。不動産に関する相続なら不動産業者です。 不動産業者は提携している弁護士や税理士、司法書士がいますのでお客様にとって最適な提案ができます。相続は争続になる前に相談して下さい。争続になってからでは収集がつきません。
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A
ある程度の現金は用意しておいて下さい。相続税がかかるかどうかも事前に調査しておいてほうがいいでしょう。 不動産を相続した場合、固定資産税がかかりますし、リノベーションして賃貸するにしろ、先立つものは現金です。 売却をする予定でもいつ売れるか分からないですし、解体した方がよい場合は解体費もみておく必要があります。 不動産を相続人の処分に任せるというのであれば、セットで現金を準備しておきたいものです。
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A
不動産の相続は今や「財産が手に入るからラッキー」とはいえない時代です。不動産を持っていることが負担になる時代になりました。 争続になるのは欲があるからです。巻き込まれたくなかったら相続放棄の決断をしましょう。争続できょうだい仲が悪くなり、一切の縁を切ったという人を何人かみてきました。 中には墓石まで分割しようとした話もあるくらい、人の感情は一度こじれると収入がつかなくなります。放棄した方がよほどスッキリします。
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A
不要な不動産は相続しないで、必要なものだけを手に入れる相続は以下のようなものもあるようです
①生命保険の活用
生命保険の受取人を指定しておく。受取人の権利は相続財産ではありません。
金銭だけ欲しいなら生命保険で受け取るのがいいでしょう。但し、非課税特権の上限があります。②遺贈してもらう
遺言書で遺贈してもらう。遺贈だと相続とは別扱いなので相続放棄して欲しいものだけ受取ることができます。Aという不動産はいらないけれど、Bは欲しいという場合Bだけ遺贈してもらいましょう。 不動産の一部を受け取りつつ相続放棄できるのがいいところ。注意点としては、遺言書に被相続人から「遺贈する」と書いてもらうこと。 「相続させる」と書くと相続放棄した場合受け取り出来なくなります。遺言書は公正証書による遺言書が望ましいでしょう。又被相続人との日ごろの関係を良くことが大切でしょう。
③生前贈与
贈与税を考慮しながら生前に贈与してもらう。不動産の場合、元気なうちに毎年持分として相続人に移転するという方法もあります。
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A 下記のような業務を行っています
①空き家の管理（草刈・空気の入れ替え等）
②空き家をリノベーションして賃貸する提案
③空き家の買い取り
④空き家の解体請負
⑤空き家の売却仲介
⑥空き家を解体後更地にしての土地の売却仲介
⑦借地上の空き家を相続した場合の手続きの仕方や売却、賃貸、地主との交渉等
⑧借地で貸している土地を相続した場合の手続きや借り手との交渉等
⑨何らかの理由で再建築できない空き家の再生提案
⑩空地・空き家の有効利用活用方法の提案
⑪相続をはじめ不動産に関する一般相談
⑫不動産が負動産にならない提案
⑬その他不動産に関するご相談全般
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A
もちろんすべて買い取ることはできません。これまでも何件かお断りしているケースもあります。 権利関係だけでなく現地のロケーション、建物、庭木、土地の広さ、周辺の環境、道路、上下水道、送電線の有無等、一通り調査して判断します。 すべて整っていることは稀なので経験上、購入できると思えば購入しますし、解体費を頂いて譲り受けることもあります。 一度物件は良かったのですが、所有者の方があまりにも横柄なので断ったケースもあります。
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A
大きくみれば、今後はニーズが少ない地方都市や郊外のマンションなどは、買い手が現れにくいでしょう。不動産は所有しているだけでも固定資産税がかかりますし、マンションだと月々の管理費や積立修繕金も必要なので、不要な不動産は手放した方がいいでしょう。 事業として賃貸業を専門にやっている大家さんや不動産業者はプロとして不動産を運用しており、勉強会やセミナーで常に社会の動向を見据え、学んでいます。これからは片手間に不動産の運用をして儲かることは至難でしょう。
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A 下記のような業務を行っています
①空き家の管理（草刈・空気の入れ替え等）
②空き家をリノベーションして賃貸する提案
③空き家の買い取り
④空き家の解体請負
⑤空き家の売却仲介
⑥空き家を解体後更地にしての土地の売却仲介
⑦借地上の空き家を相続した場合の手続きの仕方や売却、賃貸、地主との交渉等
⑧借地で貸している土地を相続した場合の手続きや借り手との交渉等
⑨何らかの理由で再建築できない空き家の再生提案
⑩空地・空き家の有効利用活用方法の提案
⑪相続をはじめ不動産に関する一般相談
⑫不動産が負動産にならない提案
⑬その他不動産に関するご相談全般
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A
所有者が自分で住むリノベーションも請け負いますが、ここでは賃貸する場合のポイントをお話します。ポイントはずばり自分が入居したくなるような物件にすることです。
①キッチンは対面キッチンにするとか、築が古いと続き間の和室が多いのでLDKにするとか、使いやすい間取りにします。
②できる限り水回りを中心に新品に替えます。
③設備、塗装、外構等を含め明るい色を使います。
余談ですが、これまでリノベーションしている最中に入居者が決まったケースが半数、完成後入居者募集して最初に内覧した人が決めたケースが残りの半数です。
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A
はい、確かに予算はある程度はみてください。予算をかけても家賃を高く設定した方が長い目でみればいいと考えるからです。半端にリノベーションすると後で不具合が生じてかえって高くつきます。
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A
ローンを組んでまでリノベーションして賃貸することはあまりお薦めしていません。ローンに要する費用を考えると利回りが悪くなるからです。予算がない場合は一度ご相談下さい。
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A
はい、弊社でこれまで何件かリノベーションや新築をしました。その中で気づいたことは建築業者や大工さんに一括して発注しないで、部分発注するということです。 大工・電気工事・内装工事・塗装・外構・設備・防水・左官・解体等の業者にそれぞれに発注します。さらにキッチン・ユニットバス・洗面台・トイレ・照明・アンテナ・ 電源盤・エアコン等、購入できる部材は弊社で購入して、職人は手間賃でやってもらいます。職人との信頼関係が出来ているので、どのような部材を購入すればいいか職人と打ち合わせしながら進めます。リノベーションは開けて見なければ分からないことも多々あり、現場で打ち合わせや変更も多いので、ほぼ毎日現場に行きます。
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A
ところがそうではないのです。直前の質問でも答えたように、購入できる部材は弊社で購入します。 どこにどれくらいのグレードの部材を使用するかを職人と打ち合わせして職人のルートで購入するか弊社のルートで購入した方がいいか比べて購入先を決めますが、同じ商品なのに弊社で購入した方が安いケースがほとんどです。 トータルでみても、弊社で請負った方が建築会社やリフォーム会社に一括で依頼するより安くできることが分かったので弊社で請負うようにしています。 又あくまで入居したくなるような物件ということを念頭にしていますので、現場を任せぱっなしにしたくないということもあります。
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最後に～郡山空家お任せ隊の想い～
郡山空家お任せ隊の菅原です。
1993年から地域密着の不動産業を営んでおります。
餅は餅屋といいますが、不動産は金額が大きいだけに表向きは派手にみえますが、リスクも大きいものです。
長年不動産業に携わり、特に近年、相続した不動産をどうしたらいいのか迷い悩んでいる人が多くいることが分かってきました。
不動産に関してたくさんの経験や失敗から今後増えるだろう空き家を少しでも活用できればとの思いで郡山空家お任せ隊を立ち上げました。
何か困っていることがあればお気軽に声をかけて頂ければ幸甚です。
お問い合わせ
お電話かこちらのフォームよりご連絡下さい。
担当者よりご相談の日程についてご連絡致します。